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重磅国土部、住建部同意11个城市利用集体建设用地建租赁房试点,广东三地上榜(内附实施方案原文)

发表日期:2018-01-29     来源:广东国土资源微信公众号

         如何利用集体建设用地建设租赁住房?

近日,国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布了《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》(国土资厅函〔201863号)。

图摘:




广州、佛山、肇庆 为住建部首批住房租赁试点城市,国土部和住建部利用集体建设用地建设租赁住房试点。

三地的 “城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案” 在函中有详细的内容。分别就指导思想、基本原则、试点目标、试点范围等总体要求;完善试点项目立项审批程序、完善集体租赁住房建设和运营机制、探索租赁住房监测监管机制、探索保障承租人获得基本公共服务的权利等重点工作;准备阶段、实施阶段、总结阶段等试点步骤;以及组织保障、进度保障、监督保障、宣传保障等工作措施等来制定。方案如下:


广州        

广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

为增加我市租赁住房供应,进一步拓展集体建设用地利用途径,切实增加农村和农民收入,不断提高集体建设用地节约集约用地水平,按照《国土资源部住房城乡建设部关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》(国土资发〔2017100号)、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017153号)和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔20177号)等文件部署和要求,制定本方案。

一、指导思想和工作目标

全面贯彻落实党中央国务院和广东省委、省政府关于培育和发展租赁住房市场的决策部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以增加租赁住房供应、缓解住房供需矛盾、拓展集体建设用地利用途径、增加农村和农民收入为目标,创新机制、激活资源,探索城乡一体化过程中租赁住房筹集的新思路和集体建设用地利用新模式,着力加快房地产市场供给侧改革,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,促进集体建设用地优化配置和节约集约利用,推动我市城乡统筹发展。

二、基本原则

(一)符合规划、权属清晰、存量优先原则。利用集体建设用地建设租赁住房项目经批准后,须符合土地利用总体规划、城乡规划和村镇规划,须在经依法批准的集体建设用地上进行建设,并以存量建设用地为主,不得占用耕地。

(二)政府引导、市场运作、村民自愿原则。政府统一组织、落实规划、制定政策,充分调动村集体、国有企业等各类主体的积极性,发挥市场配置资源的决定性作用,采用市场化方式推进集体建设用地建设租赁住房建设和运营,充分尊重村集体意愿,切实维护村集体等各主体合法权益。

(三)试点先行、有序推进、审慎稳妥原则。利用集体建设用地建设租赁住房应与市住房发展规划、市住宅用地供应中期规划、市年度建设用地供应计划、市保障性住房建设计划等保持衔接,在结合住房供需状况基础上,合理控制规模总量,科学安排规划布局,严格把握政策尺度,坚守底线和防控风险,坚决防止出现新的“小产权房”,确保试点工作有序可控。

(四)市区联动、简政放权、强化监管原则。利用集体建设用地建设租赁住房试点项目方案审批和规划、计划统筹等工作由市有关部门负责,项目具体行政许可、后续监管等工作由属地区有关部门负责,项目申报方案编制费用由属地区政府承担。集体建设用地建设租赁住房必须依法办理相关审批手续,严格执行用途管制,须整体确权,坚决防止以租代售,确保集体土地所有权性质不改变。

三、主要内容和政策措施

(一)土地来源

1.节余存量宅基地。行政村范围内20091231日前形成,通过腾退、按规定在本村范围内通过调剂、综合整治等方式节余出来的空闲宅基地,在优先保障本村宅基地分配和村、镇公共设施用地后有节余的情况下,可以申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点,纳入试点后的项目不得办理流转手续;需纳入旧村整村改造经济平衡的,应优先纳入旧村改造。

2.旧村改造中保留集体土地性质的用地。旧村改造保留集体土地性质的村集体复建物业用地经批准可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点。改造后保留集体土地性质的村民复建房经村民按程序表决后可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点,纳入试点后的项目不得办理流转手续。

3.经审批的村经济发展用地(含留用地)。村集体已取得《建设用地批准书》等批准文件或《不动产权证书》《集体土地使用证》《房地产权证》等土地使用权证书,且不需纳入旧村整村改造经济平衡的集体土地性质的村经济发展用地(含留用地),经批准后可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点。国有用地性质村经济发展用地(含留用地)不得纳入试点。

4.经审批的集体土地性质住宅用地。村集体已依法取得留用地指标,经村集体依法表决、并经市政府批准纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点后,可选址现行控制性详细规划为住宅用途、20091231日前形成的存量建设用地,取得《建设用地批准书》后按本方案开展试点工作。

5.依法流转后的集体建设用地。按照广东省、广州市集体建设用地使用权流转管理规定通过流转方式依法取得的集体建设用地,经批准后可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点。

(二)规划管理

1.总量控制。至2020年,全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米,每年批准建筑面积按100万平方米控制。

2.布局要求。根据不同区域产业、人口、资源等条件,合理确定全市利用集体建设用地建设租赁住房的总量、布局,引导资源合理配置,有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。引导在中心城区商业、办公密集区域、大型产业园区、高校集中区域周边等租赁住房需求量大、区域基础设施完备、医疗、教育等公共设施配套齐全的区域和轨道交通站点周边开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

3.土地利用总体规划管理。经批准的利用集体建设用地建设租赁住房试点项目,不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田,符合土地利用总体规划。

4.土地用途管理。利用集体建设用地建设租赁住房试点项目须按照居住功能安排配套设施、须符合城镇住房规划设计规范。项目试点方案经市政府批准后,如涉及控制性详细规划调整,由属地区政府组织编制控制性详细规划调整论证报告,经市国土规划委审查并报市政府批准后,可将原用途调为住宅(租赁住房)用地。

(三)建设运营主体

政府委托单位、村集体、企业等主体可参与利用集体建设用地建设运营租赁住房。参与运营的村集体或企业须经工商注册登记为住房租赁企业,并自成立之日起30日内,在广州市房屋租赁信息服务平台注册。

试点项目批复后,集体建设用地使用权人可自行运营租赁住房,也可按有关规定选取合作运营主体;村集体引进企业开展租赁住房运营的,由村集体通过公开招标方式选择已完成租赁住房运营工商登记的企业,签订租赁住房运营协议;由政府委托单位开展租赁住房运营的,由村集体根据农村集体资产管理相关规定与政府委托单位签订租赁住房运营协议,由政府委托单位参照市场租金与村集体签订长期租赁住房协议,整体承租后可作为租赁住房、人才公寓或按规定提供住房保障功能的其他住房。

(四)确权登记

利用集体建设用地建设的租赁住房须整体确权给集体建设用地使用权人,只办理一个权属证,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售。

(五)收益分配

利用集体建设用地建设租赁住房试点中,集体建设用地使用权人与建设、运营主体不一致的,由集体建设用地使用权人和建设、运营主体签订建设、运营合同,对投资收益分配、权利义务、纠纷解决和违约责任等内容进行约定,也可以参考市国土规划委提供的合同范本。属于村集体投资建设的,所产生的收益应纳入村集体财产统一管理,在不违反有关规定的前提下,按照民主管理原则,由村集体自行决定用于发展集体经济、提高农民生活水平、改善养老和医疗条件等;属于政府委托单位建设的,所产生的收益按规定用于支持项目建设成本;属于企业等其他单位建设的,所产生的收益由其按规定处置。

(六)建设监管

获批的利用集体建设用地建设租赁住房试点项目应按照项目试点协议、试点方案批复文件等要求按期开发建设,完成项目竣工验收、运营管理等工作;国土规划、住房城乡建设、城管、公安消防、质监等部门按各自职能加强监管。纳入试点项目的集体建设用地不得申请转为国有建设用地。

(七)租赁管理

1.依托广州市房屋租赁信息服务平台强化服务和监管。住房租赁企业以及承租人须通过广州市房屋租赁信息服务平台办理相关业务,应当事先在广州市房屋租赁信息服务平台注册并且经过实名认证。住房租赁企业须将出租房源的房屋信息如实录入,并可选择广州市房屋租赁信息服务平台发布。租赁双方签订、变更、终止房屋租赁合同之日起30日内,由住房租赁企业办理房屋租赁合同网上备案手续。街道办事处、镇人民政府应当根据广州市房屋租赁信息服务平台反映的租赁信息,加强对出租房屋的巡查,核对租赁房屋信息。国土规划、住房城乡建设、税务、工商等部门要加强联动,在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、工商、税务等方面加强协作,共同构建规范有序的租赁市场秩序。

2.保障承租人合法权益。对依法登记备案的承租人,可依法申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。保护承租人的稳定居住权,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于3年。

3.明确住房租赁标准。租赁住房企业应当确保租赁住房的建筑结构和设备设施符合广州市住房租赁标准。租赁住房企业承担租赁住房设施设备维修责任,租赁住房设施设备出现损坏影响正常使用的,租赁住房企业应当及时维修,但当事人另有约定的除外。

4.规范住房租赁合同订立。住房租赁当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同应当包括当事人基本信息、住房基本情况、租金、租期、租赁用途、违约责任以及不得以租代售、不得转租等内容,出租人要求承租人预付租金的,预付的租金不得超过12个月,租赁期限不得超过20年。鼓励当事人使用《广州市住房租赁合同》(示范文本)。

5.扶持和规范租赁住房企业发展。支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业开展试点项目租赁住房业务。指导租赁住房运营企业成立市房地产租赁协会,强化行业自律,建立租赁住房运营企业行业管理诚信库和黑名单制度,规范租赁住房运营企业行为。

四、试点步骤

(一)试点方案编制阶段(20179—11月)

完成《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》的编制工作,逐级上报国土资源部、住房城乡建设部批准。

(二)试点方案实施阶段(201712月—20196月)

开展利用集体建设用地建设租赁住房试点项目的可行性研究、制订项目审批流程和管理规范,组织实施《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》,加强和规范试点项目的建设和管理,及时研究和完善实施方案,边试点、边总结、边完善、边提升。

(三)中期评估阶段(20197月—201911月)

在省国土资源厅、住房城乡建设厅的指导下,组织开展试点中期评估工作,形成评估报告报省国土资源厅、住房城乡建设厅。

(四)总结验收阶段(201912月—202012月)

在省国土资源厅、住房城乡建设厅的指导下,组织开展试点总结工作,形成总结报告报省国土资源厅、住房城乡建设厅。

五、工作措施

(一)加强组织领导。在广州市土委会下设广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作专责小组,由分管副市长担任组长,统筹试点工作的组织实施和宣传引导。国土规划、住房城乡建设、发展改革、城市更新、财政、国资、工商、税务、公安消防、金融、教育等部门要按照职能分工落实工作责任,确保试点工作有序推进。制定和规范利用集体建设用地建设租赁住房的审批程序,加大组织宣传、培训力度,营造良好的试点工作舆论环境。

(二)落实税费金融优惠措施。利用集体建设用地建设的租赁住房享受《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔201639号)、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔20177号)和《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》(穗府办〔201729号)等规定的税收优惠和金融支持政策。

(三)加快项目行政审批。切实落实“放管服”改革要求,按照依法依规、事权下放、便民高效的要求简化利用集体建设用地建设租赁住房项目审批程序,加快项目审批,尽快形成有效供给。

(四)强化监管督查工作。国土规划、住房城乡建设、城管、等部门和属地区政府要强化监管责任,对列入保障性住房计划的租赁住房,应当符合相关政策规定;国土规划部门要从严设定土地使用和规划建设条件,禁止开发建设低密度住宅项目;住房城乡建设部门要加强租赁监管,防止以租代售。国土规划部门要应用遥感和远程监控等技术手段加强执法监管,对违法用地行为从严惩戒。城管执法部门要落实监管职责,加强日常巡查、监督管理、立案查处、违建拆除等工作,防止出现未批先建、已批超建等违法建设情况。


佛山      

佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

根据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》(国土资发〔2017100号,以下简称《试点方案》)要求,为积极稳妥推进我市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,构建租购并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,结合我市实际,制定本方案。

一、总体要求

(一)指导思想

全面贯彻党的十九大和十八大、十八届三中、四中、五中、六中、七中全会精神,深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,按照党中央、国务院决策部署,贯彻落实《试点方案》确定的总体要求、试点内容、组织实施规定,牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以加快建立租购并举的住房制度为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供住房保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

(二)基本原则

把握正确方向。坚持市场经济改革方向,发挥市场配置资源的决定性作用,注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同,加强部门协作,形成改革合力。

保证有序可控。政府主导,审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。以满足新市民合理住房需求为主,增加住房有效供给,强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营,做到供需匹配。

坚持自主运作。尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,确保集体经济组织自愿实施、自主运作,维护各方权利人合法权益,符合群众长远利益和远期规划。

提高服务效能。落实“放管服”要求,配合行政审批“一门式”改革,不断简政放权,强化服务意识,优化审批流程,降低交易成本,提升服务水平,提高办事效率,方便群众办事。

扎实稳步推进。既要按照党中央和国土资源部、住房城乡建设部的统一部署和整体安排,审慎稳妥推进,又要结合地方实际,以需定供,发挥基层首创精神,先行先试,大胆实践,积极探索。
   
(三)试点目标

通过试点,到2020年全面建成小康社会时,成功建设运营一批集体租赁住房项目,促进存量集体建设用地盘活利用,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,基本建成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的集体租赁住房市场,探索形成可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

(四)试点范围

试点的范围是佛山市辖区范围,试点对象是符合土地利用总体规划、城乡规划及村土地利用规划,租赁住房市场需求大,集体经济组织有建设意愿、有资金来源,经审批认定为集体租赁住房项目的集体建设用地。

二、试点内容

(一)完善试点项目审批程序

1. 健全集体租赁住房规划许可制度。

1)发挥规划引领作用,严格用途管制。结合控制性详细规划和村土地利用规划编制要求,科学统筹集体租赁住房用地。集体租赁住房建设应当坚持规划引领,符合土地利用总体规划要求,城乡规划确定的宗地用途为居住用地。严格执行土地用途管制,不得违规占用农用地。

2)开展需求调查,优化选址和布局。推进统一规划、统筹布局、统一管理,结合佛山市城乡发展和产业整体布局,开展集体租赁住房需求调查,编制集体租赁住房发展规划和年度计划,确定集体租赁住房建设类型、用地规模、空间布局、开发时序,按照基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全的要求选取试点示范项目,优先在工业园区、大学园区、产业保护区、产业集聚区等产业比较完善、住房配套相对不足的区域布局。

2. 构建集体租赁住房项目认定审批程序。

1)尊重农民意愿,履行集体资产民主决策程序。严格集体租赁住房建设项目准入条件,集体建设用地申请认定为集体租赁住房项目的,须由所在集体经济组织表决同意。

2)明确项目认定程序,加快审批速度。按照建立快速审批通道的要求,由集体经济组织在预审认定环节提交项目实施方案,由区国土、住建、规划、发改、环保等部门并联审查并出具意见,经区人民政府审批后出具认定批文。经预审认定后,需要通过联营、入股方式建设运营集体租赁住房的,可按照集体资产管理交易程序有关规定确定项目建设运营主体。建立建设运营主体申请规划报建、施工报建机制。

3. 完善项目建设与竣工验收管理。

1)理顺项目建设标准。项目须按要求进行公共服务设施配套建设,可适当配建商业设施,在符合城市控制性详细规划指标前提下,可适当提高用地容积率。集体租赁住房须符合城镇住房规划设计有关规范,不得设计为独栋别墅、联排别墅等低密度住宅建筑形式。集体租赁住房小区须安装监控视频和门禁系统,具备消防安全条件,按基本居住条件的要求对房屋进行全装修。

2)健全项目报建和竣工验收机制。健全项目报建和竣工验收规范性程序,建立国土、规划、住建、消防、环保等多部门联合现场竣工验收及备案机制,为集体租赁住房项目设立快速报建和验收通道。

4. 明晰土地和房屋权属登记管理规定。

明晰集体租赁住房的确权登记管理,明确租赁住房的登记规则,完善产权登记制度。租赁住房建成前所使用的集体建设用地按项目整体核发不动产权证书,注明仅用于租赁住房建设,不得出让、转让、转租,不得改变土地用途。房屋不动产权证书按幢核发,注明不得以租代售和转租,不得改变土地用途,不予分割办理单元产权证。

(二)完善集体租赁住房建设和运营机制

1. 构建多层次多元供应体系。

1)构建多元化土地供给模式,鼓励多主体参与建设。集体经济实力雄厚、自主开发意愿大的农村集体经济组织可以自行建设运营;集体经济实力偏弱、自主开发意愿不大的农村集体经济组织可以通过联营、入股等方式选择社会建设运营主体,激活和带动集体租赁住房市场发展;市、区、镇级政府也可成立国有住房租赁企业,以协议出让等方式取得集体建设用地使用权,引领、带动和规范集体租赁住房市场。

2)规范城中村住房租赁,构建存量集体租赁住房供应体系。鼓励集体经济组织经民主决策程序及集体资产处置有关规定,成立住房租赁企业或委托市、区、镇级国有住房租赁企业,通过收购、租赁等方式收储村民自建房或村集体自有物业,结合城中村租赁住房改造、改建,将符合规划、安全、质量、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理,并委托物业服务企业提供服务。

3)鼓励村级工业园改造提升开展规模化租赁住房。配合村级工业园改造提升,鼓励村级工业园建设运营主体利用自有或管理的配套职工宿舍、公寓和住房,开展村级工业园集体租赁住房统一建设、统一运营,或者委托给国有住房租赁企业进行规模化租赁经营,优先面向园区企业或职工出租。

4)以集体租赁住房拓展保障性住房来源。通过市、区、镇级国有专业化住房租赁平台投资、团租或扶持奖励等多种措施,以集体租赁住房扩大公共租赁住房等保障性住房的供应来源,纳入保障性住房管理并享受保障性住房建设和经营管理环节的相关税费优惠政策,形成集体租赁住房、保障性租赁住房、市场化租赁住房的多层次供应体系。

2. 建立兼顾多方主体的土地增值收益分配机制。

明确租赁双方应依法及时履行纳税申报,落实住房租赁税收优惠有关规定,发挥土地增值收益调节金及土地增值税等各类税费调节功能,建立兼顾政府、农民集体、企业和个人多方主体利益的土地增值收益分配机制。

3. 规范集体租赁住房建设运营管理。

1)建立建设运营协议制度。在项目报建前,由镇人民政府(街道办事处)与集体经济组织、建设运营主体签订集体租赁住房项目建设运营协议,明确建设运营阶段的监管单位、开竣工时间、不动产登记条件、只租不售、违约责任等内容,明确相关法律法规和租赁合同约定事项,强化不得以租代售、不得转租的硬性约束。

2)完善统一的住房租赁平台建设。依托于我市国有住房租赁企业,在国有专业化住房租赁平台的基础上,可以自愿将集体租赁住房纳入租赁平台建设,统筹全市住房租赁市场。同时,整合全市租赁住房房源信息、按照有关政策提供租赁服务,以满足不同区域住房和租赁人群的需求。

3)加强集体租赁住房运营管理。制定租赁住房运营管理办法,明确租赁双方权利义务、运营模式、租赁管理、物业服务、纳税申报、退出机制,完善相关补贴政策。通过佛山市住房租赁监管平台,将集体租赁住房全面纳入网格化管理,加强住房租赁情况的日常巡查,指导、督促村(居)委会开展租赁管理具体事务、矛盾协调化解等工作。

4)完善合同履约监管机制。明晰和规范集体住房租赁交易流程,建立集体租赁住房网签和备案制度,制定推行全市统一的住房租赁合同示范文本,明确租赁期限、用途、租金、修缮、违约责任及其他权利义务,将集体租赁住房纳入房屋租赁备案管理。土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

4. 加大金融支持力度。

1)完善对建设运营主体的信贷支持力度。鼓励商业银行以项目用地使用权整体抵押担保、租金等应收账款提供质押担保、第三方主体提供保证担保等多种形式提供信贷支持。资本市场对建设运营主体提供股权投资,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作,吸引社会化投资,多渠道筹集资金。

2)探索运营阶段的多种融资方式。鼓励运营主体通过租赁住房租金收益权质押融资,符合条件的可通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资。

(三)探索租赁住房监测监管机制

1. 加强住房租赁登记备案管理。租赁双方凭房屋租赁合同到所属辖区流管机构进行出租屋登记,依规核查后出具《出租屋租赁登记证明》或《出租屋租赁备案证明》。出租人需提交不动产权证书或者其房屋产权、使用权合法的权属证明原件及复印件等资料。承租人提交的要件有租赁合同和身份信息。经登记备案取得的住房租赁登记备案证明,可作为承租人合法稳定住所的证明,保障承租人的权益。

2. 建立交易价格监测监管制度。利用交易系统、监管系统等信息化系统搜集集体建设用地租赁住房市场租金交易情况,全面掌握租赁住房数量、结构、租金、时序等信息,综合分析研判市场形势。根据季度交易数据情况,分区域、分用途提出分析报告,报告包含季度基本交易情况、交易特点、趋势分析、问题和建议,用于分析决策。对于租金明显低于或高于市场价格的,交易机构提出交易预警或依据有关政策法规进行干预。

3. 完善对租房交易平台的监管。完善信息系统的租赁网签功能,依托佛山市住房租赁监管平台,融合各租赁企业租赁管理系统数据,提供信息发布、房源核验和网上签约、网上备案、居住信息申报等服务。加强住房租赁市场监测,为政府决策提供数据基础。

4. 完善租金定价机制。本着缓解住房供需矛盾、建立租购并举住房制度的原则,针对我市不同区域的租赁住房,综合考虑房屋本身特性、交通条件、租用年限等因素,构建差异化的租金定价机制。租金水平由各区住建部门根据实际情况分镇(街道)、分路段、分类别发布,建立“政府引导,市场主导”的公开透明化租金定价及实施机制。

5. 加强部门联合,建立租赁市场管理体系。建立国土、住房城乡建设、规划、财政、农村工作、城管、流管、公安、工商、税务等多部门联合监管体制,明确职责分工,在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动,构建规范有序的租赁市场秩序。

(四)探索保障承租人获得基本公共服务的权利

1. 加强承租人公共服务体系建设。探索租赁住房公共服务新机制,创新方式服务新市民。完善和落实新市民积分制度服务管理,集体租赁住房承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,逐步享受新市民有关义务教育、医疗等基本公共服务。

2. 建立健全非户籍承租人社会保障机制。进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。依托佛山市住房租赁监管平台和流管系统,加强居住信息的申报,提升时效性和准确性。加快我市流动人员和出租屋管理的立法进程,进一步规范化管理,保障承租人权益。

三、工作步骤

(一)准备阶段(20179-201711月)

成立佛山市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组,落实人员、经费,建立试点工作制度;编制并报批《广东省佛山市关于利用集体建设用地建设租赁住房试点的实施方案》,201711月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

选聘专业团队,开展全市租赁住房市场与集体建设用地现状摸底调查和专项研究,为政策文件制定提供数据和理论支持。

(二)实施阶段(201711-20196月)

试点实施方案经国土资源部和住房城乡建设部批复后,编制试点工作任务分解表,召开试点工作动员部署会,对试点工作全面动员部署。制定利用集体建设用地建设租赁住房管理试行办法及项目审查认定、开发建设审批、规划设计规范、城中村存量房源委托、村级工业园改造提升配建租赁住房、运营监测监管、诚信管理、金融支持等配套政策文件,探索可行、管用、易操作的长效管理机制。

根据实施方案全面推进试点工作,及时研究解决试点工作过程中存在的问题,适时总结佛山市试点工作的经验和不足。充分借鉴其他地区的先进做法和经验,完善修订佛山市试点工作的政策文件。

(三)总结阶段(20196-202012月)

201911月底前,佛山市就试点做法与成效经市人民政府、省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门同意后形成中期评估报告上报国土资源部和住房城乡建设部,并根据相关指导调整完善佛山市下一阶段的试点工作任务和计划。

在继续按试点实施方案推进具体工作的同时,着手对佛山市试点工作进行全面的研究、总结和提炼,系统评估佛山市试点工作政策体系和实际做法的实施效果,剖析风险和不足,202012月底前形成试点总结报告,总结政策实施效果、提出相关法律法规的修改建议,经市人民政府同意后报国土资源部和住房城乡建设部。

四、保障措施

(一)加强组织保障。试点工作在市人民政府的统一领导下进行,成立由市政府主要负责人担任组长的利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组,推进集体建设用地建设租赁住房试点工作,加强统筹谋划和组织实施,积极推进和全面落实试点的各项具体任务。建立联席会议制度,加强各职能部门的协调配合,参与试点工作的各部门、各单位,要服从大局,按照“分工协作,各司其职”的要求形成合力。

(二)落实工作责任。明确部门职责,细化实施安排,分解试点任务,制定目标任务考核和督导检查机制,以考核倒逼执行,对试点工作的实施进度和成效定期监督检查,确保试点任务按时保质完成。

(三)强化指导监督。各职能部门及区人民政府要按照职责分工,加强对试点工作的指导监督,依法规范运行。要加强分类指导,尊重基层首创精神,健全激励和容错纠错机制,允许进行差别化探索,切实做到封闭运行、风险可控,发现问题及时纠偏。

(四)做好宣传引导。加强对试点工作的监督管理,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切,重大问题及时报告。对于重点问题,在向社会进行宣传前,提前向有关上级政府或主管部门报告。


肇庆      

肇庆市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

根据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》(国土资发〔2017100号)要求,为积极稳妥推进我市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,构建租购并举的住房体系和城乡统一的建设用地市场,现结合我市实际,制定本方案。

一、总体要求

(一)指导思想

全面贯彻党的十九大精神,深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,按照党中央、国务院决策部署,牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建租购并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

(二)基本原则

把握正确方向。坚持市场经济改革方向,发挥市场配置资源的决定性作用,注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场等改革协同,加强部门协作,形成改革合力。

保证有序可控。政府主导,审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地,增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主,强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营,做到供需匹配。

坚持自主运作。尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

提高服务效能。落实“放管服”要求,强化服务意识,优化审批流程,降低交易成本,提升服务水平,提高办事效率,方便群众办事。

明确政策底线。集体租赁住房建设,必须严格把握政策尺度,做到坚守底线、防控风险。既要主动做好法律政策宣传解读,从源头上预防市场投机和违法违规用地行为的发生;又要发挥基层首创精神,积极稳妥进行差别化探索,落实改革要求。

(三)工作目标

1. 近期目标。20186月底前,构建利用集体建设用地建设租赁住房政策体系,从需求调查、规划选址、立项审批、土地供应、建设运营、不动产登记、收益分配、平台建设、监测监管等方面,完善相关规定和配套政策,确保试点工作流程清晰、依法依规运行、健康有序,为实现远期目标打下基础。

2. 远期目标。到2020年,成功建设运营首批集体租赁住房项目,促进存量集体建设用地盘活利用,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,与“两个平台”(国有专业化住房租赁平台和住房租赁交易服务平台)建设工作衔接,保障维护权利人合法权益,探索形成可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

(四)试点范围

试点的范围是全市范围内符合土地利用总体规划和城乡规划,租赁住房市场需求大,基础设施配套较完善,经审批认定的集体建设用地。首批确定全市范围内2-3个试点项目,进行差别化探索,切实做到封闭运行,循序渐进,待运行规范后逐步推开。

二、重点工作

(一)完善试点项目立项审批程序

1. 统筹确定试点项目布局。发挥规划引领作用,严格用途管制。充分做好项目选址调研工作,统筹考虑城乡发展和产业整体布局,科学合理选址,优先在产业比较完备、居住配套相对不足的区域布局。鼓励利用留用地建设租赁住房试点,推进留用地集中安置,统一规划、统筹布局、统一管理。

根据村集体经济组织经济实力和开发意愿,探索多种形式的建设模式,可采用“政府主导,统筹规划”的政村合作模式建设租赁住房,鼓励国有企业参与试点建设工作。经济实力偏弱、开发意愿不强的村集体经济组织也可以通过引入市场主体合作开发等方式建设运营集体租赁住房。[责任单位:市发展改革局、市国土资源局、市城乡规划局、市住房城乡建设局、市国资委、市金融局、各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]

2. 完善项目审批程序。试点项目可由各县(市、区)政府推选或村集体自行申请,须经项目所在集体经济组织表决同意。各县(市、区)政府组织编制试点项目建设实施方案并报试点工作领导小组办公室申请试点。国土、发改、规划、住建、农业等相关部门对方案联审并出具意见,报经市人民政府审批后出具认定批文。以引入市场主体合作建设运营集体租赁住房的,可按照集体资产交易程序确定项目建设运营主体,健全申请规划、施工报建机制。[责任单位:市国土资源局、市发展改革局、市城乡规划局、市住房城乡建设局、市农业局,各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]

3. 完善项目建设与验收管理。制定项目开发建设标准,在符合城市规划的前提下,试点项目可按一定比例配建商业设施。健全项目管理及竣工验收规范性程序。各相关职能部门对试点项目进行定期检查,并就检查结果及时上报市人民政府;建立由国土、规划、住建、消防、环保等多部门联合参与现场竣工验收及备案机制,确保试点项目高效建设与有序验收。[责任单位:市国土资源局、市城乡规划局、市住房城乡建设局、市发展改革局、市公安消防局、市环境保护局,各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]

4. 完善土地和房屋权属登记。完善对集体建设用地建设租赁住房的登记程序,完善不动产权登记制度。土地使用权按项目整体核发,房屋所有权按幢核发,均不予分割办理套、层、间等单元不动产权证。以集体经济组织为申报主体的集体租赁住房,其土地使用权和房屋所有权归农民集体所有,办理不动产权证。以集体经济组织与国有企业合作成立的企业为主体申报的集体租赁住房,其土地所有权权属不变,土地使用权和房屋所有权归新成立的企业所有。[责任单位:市国土资源局、市住房城乡建设局、市城乡规划局,各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]

(二)完善集体租赁住房建设和运营机制

1. 搭建统一的住房租赁交易服务平台。依托肇庆市住房租赁试点工作搭建的住房租赁交易服务平台,将集体租赁住房纳入住房租赁交易服务平台,实施全市统筹。规范住房租赁流程,推行全市统一的住房租赁合同示范文本,明确各方权利义务。逐步实现住房租赁合同网上签约备案,规范市场行为,保障租赁双方合法权益,稳定租赁关系。[责任单位:市住房城乡建设局、市工商局,各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]

2. 完善集体租赁住房运营模式。根据村集体经济组织意愿,鼓励多种运营模式并存。支持村集体经济组织优先发展人才公寓、青年公寓、养老公寓、酒店公寓等。集体租赁住房可作为保障性住房来源,通过国有专业化住房租赁平台投资、团租或扶持奖励等多种措施,形成集体租赁住房、保障性租赁住房、市场化租赁住房的多层次供应体系。

采用市场化运营模式的集体租赁住房,村集体经济组织制定配套的租赁管理办法,明确申请流程、审核申请人租赁资格、租赁管理等政策。[责任单位:市住房城乡建设局,各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]

3. 探索租金定价机制。建立“政府引导,市场主导”的公开透明化租金定价及实施机制。针对我市不同的试点区域,综合考虑房屋特性、区位条件、租用年限等因素,构建差异化的租金定价机制。租金水平由各县(市、区)住建部门根据实际情况分镇(街道)、分路段、分类别发布。[责任单位:市住房城乡建设局、市发展改革局,各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]

4. 完善集体资产管理机制。健全完善收益分配机制,严格按照本市农村集体资产管理和村合作经济组织会计制度的有关规定,管理集体租赁住房等相关集体资产。对集体租赁住房的收益分配等重大事项,农村集体经济组织应严格履行民主程序,定期公布账目,接受集体经济组织成员监督。[责任单位:市住房城乡建设局、市农业局,各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]

(三)探索租赁住房监测监管机制

1. 加强住房租赁登记备案管理。为规范市场行为,保障租赁双方合法权益,稳定租赁关系,推行住房租赁合同网上签约,实行住房租赁合同登记备案制度,规范备案流程。建立审核标准,规范住房租赁交易流程,按照合同法规定最长租赁期限不得超过20年,具体租赁期限由合同双方协商。[责任单位:市住房城乡建设局、市国土资源局,各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]

2. 完善住房租赁服务平台监管功能。加强住房租赁市场监测,依托国有专业化住房租赁平台和住房租赁交易服务平台,充分利用“互联网+”和“大数据”技术,整合住房租赁和流动人口信息。提供信息发布、房源核验和网上签约、网上备案、居住信息申报等服务。[责任单位:市住房城乡建设局、市国土资源局,各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]

3. 建立交易价格监测监管制度。利用“两个平台”搜集集体建设用地租赁住房市场租金交易情况,全面掌握租赁住房数量、结构、租金、时序等信息,综合分析研判市场形势。根据季度交易数据情况,分区域、分用途形成分析报告,报告包含季度基本交易情况、交易特点、趋势分析、问题和建议,用于分析决策。租金明显低于或高于市场价格的,平台监管部门提出交易预警或依据有关政策法规进行干预。[责任单位:市住房城乡建设局,各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]

(四)探索保障承租人获得基本公共服务的权利

1. 加强承租人公共服务体系建设。探索承租人和商品房居民能够同等地分享城市发展和社会配套成果的机制。结合我市实际情况,落实职工提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。逐步实现承租人可按有关规定凭登记备案的住房租赁合同申领居住证,按照有关政策享受义务教育、医疗等基本公共服务。[责任单位:市住房城乡建设局、市发展改革局、市教育局、市公安局、市财政局、市人力资源社会保障局、市国土资源局、市卫生和计划生育局、市城乡规划局、市住房公积金管理中心,各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]

2. 建立健全非户籍承租人社会保障机制。进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。加强居住信息的申报,提升时效性和准确性。同时加快我市流动人员和出租屋管理的立法进程,进一步规范化管理,同时保障承租人权益。[责任单位:市住房城乡建设局、市发展改革局、市教育局、市公安局、市财政局、市人力资源社会保障局、市国土资源局、市卫生和计划生育局、市城乡规划局,各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]

三、保障措施

(一)组织保障

市政府成立集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组,由市政府主要领导任组长,分管领导任副组长,成员包括各县(市、区)政府、肇庆高新区管委会、新区管委会的主要领导和市委宣传部、市发展改革局、市财政局、市住房城乡建设局、市国土资源局、市环境保护局、市农业局、市教育局、市公安局、市人力资源社会保障局、市卫生和计划生育局、市城乡规划局、市工商局、市城乡规划局、市国资委、市金融局、市公安消防局、市住房公积金管理中心等相关职能部门的主要负责人。领导小组办公室设在市国土资源局,负责试点相关工作的统筹协调、督促落实、信息沟通和定期召开联席会等工作。各县(市、区)人民政府及肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会对本行政区域内的试点管理负总责,并建立多部门联合监管体制,明确职责分工,确保利用集体建设用地建设住房租赁试点各项工作有效推进。

(二)进度保障

制定工作计划,有步骤推进试点工作。201711月底前,完成试点实施方案,经市人民政府同意后,上报省国土资源主管部门;20183月底前,完成第一批试点项目调研工作;20186月底前,完成试点专题研究及出台配套政策;20187月底前,试点正式启动实施;201911月底前,形成试点中期评估;2020年底前,形成试点的总结报告。[责任单位:集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组成员单位]

(三)监督保障

市各职能部门及县(市、区)人民政府要明确部门职责,细化实施安排,分解试点任务,制定目标任务考核和督导检查机制,以考核倒逼执行,对试点工作的实施进度和成效定期监督检查,确保试点任务按时保质完成。加强分类指导,尊重基层首创精神,健全激励和容错纠错机制,允许进行差别化探索,切实做到封闭运行、风险可控,发现问题及时纠偏。[责任单位:集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组成员单位]

(四)宣传保障

加大宣传引导力度,通过报刊、电视、广播等传统媒体以及门户网站、肇庆发布、肇庆手机台等宣传媒体及时发布试点工作的进程,作好相关政策文件的宣传和解读,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切。特别是在区分“小产权房”与试点工作的差别问题上,做好舆论导向工作。[责任单位:市委宣传部,各县(市、区)人民政府,肇庆高新区管委会、肇庆新区管委会]


利用集体建设用地建设租赁住房试点,是与国家和省存量土地届定政策、三旧改造政策、留用地管理政策、集体建设用地流转衔接以及住房建设规划政策的衔接,根本目的是解决土地财政模式面临的瓶颈,为保持城市经济稳定增长、推动城市发展方式转向而提出措施。该政策给试点城市提供了巨大的创新维度,也为我国城镇化战略转型留下充分的想象空间,值得我们继续期待。