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吐血推荐 | 超过90%的宅基地已确权发证,你还蒙查查?农地确权与不动产登记啥关系?(内含案例解读)

发表日期:2018-01-18     来源:广东国土资源微信公众号

谍报:

广东2017年第二季度农村集体土地确权登记发证工作情况:

农村集体土地所有权确权登记发证工作全面完成,全省农村集体土地村民小组(经济社)一级所有权确权登记发证工作已全面完成。

农村集体建设用地使用权已完成初始登记77.27万宗,占应完成初始登记宗数的97.16%;已发证面积203804.14公顷,完成率达98.1%。

宅基地使用权初始登记发证已完成1300.5万宗,占应完成初始登记宗数的92.15%;已发证面积253141.52公顷,完成率达93.15%。

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一、农村土地有关的确权登记,到底确的哪些权?


下面先为大家梳理一下要确的“权”:


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农村集体土地所有权

指农民集体对依法属于其所有的土地所享有的占有、使用、收益、处分的权利。需要注意,农村集体土地所有权的权利人是农民集体,不是个人,所以这个权跟咱个人没直接关系。


宅基地使用权

指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。如,农民居民在依法取得的宅基地上建房的权利,就是宅基地使用权。


农村集体建设用地使用权

是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的权利,其主体主要是乡镇企业和学校公益单位等,流转收到一定的限制。


农村土地承包经营权

由县级以上政府将农户承包土地的地块、面积、空间位置等信息及其变动情况记载于登记簿,颁发土地承包经营权证等证书。2017年10月18日,第二轮土地承包到期后再延长三十年。需要注意的是,农村土地承包经营权确权登记目前由农业部门负责。本期暂不作解说,欢迎关注后期文章。


二、农村土地确权跟不动产登记有啥关系?


上述农村土地确权里边,跟咱农民兄弟最密切相关的土地所有权、集体用地使用权和宅基地使用权,也是不动产权利登记的重要内容。那么问题来了,农村土地确权跟不动产登记又有啥关系?


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农村土地确权是指的是土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定,简称确权。是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地(或称一宗地)的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。依照我国《土地管理法》第十六条的规定,确权的权利主体为乡级或县级以上人民政府,也就是说只有乡级或县级以上人民政府才具有确认所有权和使用权的权力。土地管理部门作为人民政府的职能部门,具体承办确权工作,对确权的意见和建议,要报同级人民政府作出决定。

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不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。是一种作为物权的公示手段。

根据《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)第五条规定:“下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:(一)集体土地所有权;(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;(三)森林、林木所有权;(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;(五)建设用地使用权;(六)宅基地使用权;(七)海域使用权;(八)地役权;(九)抵押权;(十)发了规定需要登记的其他不动产权利。


农村土地确权与不动产登记关系密切啊,可以这样认为,不动产登记是农村土地确权的基础,农村土地确权登记工作是建立实施不动产统一登记制度的基本内容,也是不动产统一登记工作的重要组成部分。


上面的确权啊、登记啊,整明白没?不管明白与否,农民朋友最关心的,估计还是“新建的房子能确权登记吗?老家的房子还能确权到自己吗?”这些切身问题,下面将近期收集的有关宅基地确权登记问题的案例分享如下:


案例一:

张明为A村村民,由于A村偏僻,2002年张明到邻村(镇郊)B村通过别人介绍,与B村村民李某私下签了协议,“购买”了李某的一块田地,前年,张明外出务工赚了钱,回来就在那块地建了房,他到当地国土所咨询,问“能否办理土地使用证等证书”……张明希望办个证,这种情况能确权登记发证吗?


答:此案中,田地属于耕地,在耕地上建房,属违法用地,是无法进行确权登记发证的。根据《土地管理法》“第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。”此外,张明不属于B村集体经济组织的成员,也不能获取该村的宅基地,因为宅基地使用权是集体经济组织成员享有的特定权利。 

案例二:

云浮人王某一家四口,1995年王某迁户口到佛山,子女随迁,其妻户口留在云浮。王某迁户口前,在云浮农村有其名下自建房(宅基地),有正常合法报建。有地契,批地200方。其中1980年自建房约70方,1990年自建房80方,其一当年已建,其二当年下地基,今年才建成。王某这种情况,其原农村房产应如何确权?确权给王某还是其妻子?

答:王某在迁户口之前,作为本村集体成员,其宅基地上已经建房,根据《土地管理法》第8条的规定“宅基地属于农民集体所有”,因此,王某合法拥有该宅基地使用权,根据地随房走的原则,该房产应确权到王某。


案例三:

张某是某农村村民,近年来在城里务工买了商品房,且其在老家农村没有宅基地,是否可以申请一处宅基地?

答:属本村集体经济组织成员,满足“一户一宅”的原则,可拥有一处宅基地。根据《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”,即“一户一宅”。

此外,新批准宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准(广东省的标准:平原地区和城市郊区80平方米以下;丘陵地区120平方米以下;山区150平方米以下)。 

案例四:

李某是农村户口,其妻子和孩子都是城镇户口,目前李某与其弟(农村户口)住在农村的房子(其父的房子,兄弟还未分家),以后其父过世了房子属于谁?如果分家了,是否能再申请一个宅基地指标?

答:李某父亲去世后,房子作为财产可以继承给李某兄弟,由兄弟分配。李某兄弟都属本村集体经济组织成员,在符合“一户一宅”的原则下,可以申请宅基地指标,新批准宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

最后,奉劝在农村建房的朋友知法守法,有两个问题需要强调一下:一、通过私下协议获取本村集体以外的农用地建房的,属于违法用地,不能进行登记确权;二、占用农用地建房的,属违法用地,不能进行宅基地确权登记。农村土地确权登记发证,合法使用土地是前提啊。